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国外如何“以房养老”:子女还清贷款后还可继承
2013年10月12日 08:37  来源:中新网-新京报分享

  明日就是“重阳节”,让老人能拥有一个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。

  事实上,“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前世界上不少国家有此政策,但是也有很多国家仍在观望中。

  美国 “倒按揭”推行多年“门槛低”

  “如果你年满62周岁,并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢?”、“很多老人空有大房子,却没有现金,可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用,怎么办?”在美国,从上世纪80年代开始,出现了政府主导的“反抵押贷款”项目,也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式,“反抵押贷款”只是其中一种。

  20多年来数十万人参加

  在一些受访对象的印象中,美国人养老有多种选择,纯粹靠“以房养老”的现象虽然有,但是并不算多。

  美国人退休能拿多少钱呢?美国的养老保险制度有“三条腿”,“第一条腿”是基本养老保险,替代率是40%,所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划,相当于我国的企业年金,最著名的是401K计划,社会平均替代率也是40%;“最后一条腿”是商业养老保险。

  61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字:基本养老保险最低标准是800美元/月,一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活,同时还会拥有企业年金和一些存款。

  在美国,利用房产养老,也是一种比较普及的方式,其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”,可以简单地理解为“以房养老”。

  这种项目由美国政府主导,而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计,截止到2010年5月,参与者已有49万人。

  62岁以上有房老人够条件

  美国的这种“住房反向抵押贷款”(HECM)出现于上世纪80年代中期,目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。

  通俗来讲,与普通的按揭买房,按月付给银行利息归还贷款的方式相反,参加HECM的老人,是将自己的房屋抵押给HUD,相关金融机构为此付给老人一定金额的现金,也就是贷款。等到老人故去之后,房屋收归HUD所有,并由其变卖房屋清偿贷款。

  申请HECM的老人需要符合几项基本的条件,“门槛”并不算高:首先,要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房(依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款)。

  在实际操作中,负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款,政府就会适时介入,保证贷款正常发放。

  这一项目对申请者用来抵押的住房几乎没有限制。在收到申请后,HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。

  按照规定,申请人最多可获得的贷款,肯定少于房屋的评估价或者销售价格,绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税,其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

  20万房产能发一半贷款

  那么,一般情况下,老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢?这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请,则以年龄较小的一方的年龄为准。

  老人在申请反向贷款前,按照要求必需免费获取讲解资料,或者以较低的价格聘用反向贷款顾问,明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额,或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。

  在官方的宣传资料中,以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例,具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是,每一个申请的具体情况仍然有所不同。

  63岁的比尔·史密斯退休后,仍然要为自己的房子偿还小部分贷款。按照63岁的年龄标准,史密斯获得11.5万美元的反向贷款,他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。

  乔·安德森和利兹·安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近,乔患上了轻微的心脏病,爬楼梯很不方便。于是,他们申请了HECM一个较低手续费的储蓄贷款项目。根据利兹的年龄,二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯,又把房子做了一些修缮,剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。

  80岁的梅尔芭·乔尼斯终生都住在小镇里,她知道自己可以靠亲友的照顾生活,但是因为花光了所有的退休基金,她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按月领取贷款的项目,每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。

  子女还清贷款后还可继承

  在HECM项目中,有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

  老人在世时,可以一直住在房子里。如果老人搬出,则需要还清反向贷款。

  如果老人去世,房屋则收归HUD所有,并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女,不足部分由政府补足。

  如果老人的子女希望继承房产,则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费,并且办理手续费时费力,许多子女放弃了继承权,住房由政府收回。

  除了子女继承的问题,这一项目推行多年来,也产生了一些问题,最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比,这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费,这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外,房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

  另外,这一项目往往需要政府补贴大量费用,总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施,宣布要加强对申请者的资格审查。

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